매물 유형: 아파트
분석 번호: 2514
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 안락뜨란채1단지는 준공 21년차 아파트로, 인근에 다수의 재건축 및 신축 사업이 진행 중입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으나, 매매 거래량은 하락세를 보이고 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 편으로, 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,373만 원에서 4억 4,104만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 7천만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 고평가되어 있을 가능성을 시사하며, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 가격적 메리트가 낮다고 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지 16층 84.92㎡가 2026년 3월 4억 2,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,052만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 10층 84.92㎡가 2026년 2월 4억 2,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 4억 2,373만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 13층 84.92㎡가 2026년 2월 4억 3,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점) 반영 후 보정 후 대입 총액은 4억 3,887만 원입니다. #4 사례는 동일 단지 13층 84.92㎡가 2026년 1월 4억 3,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점) 반영 후 보정 후 대입 총액은 4억 4,104만 원입니다. 모든 비교사례의 보정 후 대입 총액은 제시가 5억 1,000만 원보다 낮습니다.
안락뜨란채1단지는 464세대의 중규모 단지로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 부산원동역(동해선)이 도보 9분 거리에 있어 교통 접근성은 양호하며, 인근에 온천천벚꽃터널 등 공원 시설과 CU 부산안락점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 하늘숲어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게는 이점이 될 수 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
안락뜨란채1단지는 2005년 준공되어 현재 21년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우도 아직 연한이 충분히 도래하지 않아 현재로서는 개발 잠재력이 '보통' 수준으로 평가됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 주시할 필요가 있습니다.
부산 동래구의 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매 거래량은 감소하고 매매수급동향은 수요 대비 공급 우위를 보이고 있습니다. 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 1,430세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 동래구 내 재개발/재건축 사업 진행 및 도시관리계획 변경 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신중한 접근이 필요합니다.
보류