매물 유형: 아파트
분석 번호: 2512
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 강점입니다. 충렬사역 역세권 입지로 교통 접근성 또한 우수합니다. 다만, 인근에 동래 반도 유보라, 동래 롯데캐슬 시그니처 등 총 1,430세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 54만 원 ~ 최고 2억 3,319만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래가 2억 1,500만 원(2026.6, 11층)과 비교했을 때도 높은 편으로, 가격적 메리트가 다소 부족하다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 90~100점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례(5층, 2026.1 거래)는 2억 3,000만 원으로 대상 매물과 유사한 층수이나 시점 보정 후 2억 3,319만 원으로 환산됩니다. #2 사례(11층, 2026.6 거래)는 2억 1,500만 원으로 대상 매물보다 고층이며 최근 거래임에도 제시가보다 낮습니다. 나머지 사례들도 대부분 층수에서 감점 요인이 있으나, 보정 후 대입 총액은 2억 54만 원에서 2억 2,305만 원 사이에 분포하고 있습니다.
대상 아파트는 충렬사역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 학산여자중학교 등 학교 시설이 인접하여 학군 경쟁력도 양호합니다. 준공 36년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 가치가 있습니다. 다만, 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하고 있어 가격적 메리트가 다소 낮으며, 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
화목 아파트는 1990년 준공되어 36년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 주변 지역에 낙민1 재건축사업 정비구역 해제기한 연장, 사직1-5지구 재건축사업 관리처분계획인가 등 재건축 관련 긍정적인 소식이 있어 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축 사업은 긴 시간과 복잡한 절차가 필요하므로, 구체적인 진행 상황과 사업성 분석이 필수적입니다.
부산 동래구 아파트 매매가격지수는 상승 추세이나, 거래량 감소와 공급 우세 시장이 지속되고 있습니다. 대상 아파트의 재건축 잠재력은 긍정적인 미래 성장 요인이지만, 인근 대규모 신규 아파트 공급은 단기적으로 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승 여부가 크게 달라질 것으로 예상됩니다.
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