매물 유형: 아파트
분석 번호: 2506
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 지역에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이며, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 6,530만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하여 가격 타당성이 적정한 수준으로 판단됩니다.
유사도 90점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 반도보라맨션으로, 2026년 1월에 84.965㎡가 1억 6,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(7층)과 비교사례(20층)의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 6,530만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 개금역이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 가지며, 인근에 개화초등학교 등 교육 시설이 있어 주거 편의성이 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족하고 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승에는 제약이 있을 수 있습니다.
준공 후 32년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 법정 상한을 초과하는 338.43%로, 재건축 시 용적률 인센티브 확보가 어려울 수 있어 사업성 분석이 중요합니다. 개금2 재개발사업 정비계획 변경 등 인근 지역의 재개발 움직임은 긍정적인 신호이나, 실제 재건축 추진 여부와 사업성은 추가적인 검토가 필요합니다.
부산진구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향이 하락하고 미분양 물량이 높은 수준입니다. 향후 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감은 있으나, 높은 용적률과 시장 전반의 공급 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 변동성이 크게 달라질 것으로 전망됩니다.
보류