매물 유형: 아파트
분석 번호: 2504
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 부산진구 가야동에 위치한 한신센타뷰 아파트로, 동의대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 시장 동향은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승으로 나타나며, 매매수급동향은 상승세이나 전반적인 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정해 보이나, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 부족과 인구 감소 추세는 장기적인 리스크 요인입니다.
제시가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,544만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 실거래가를 반영한 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(73.57㎡)의 2026년 1월 14층 거래 사례입니다. 이 사례의 보정 후 대입 총액은 2억 3,544만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 100점으로 매우 높으며, 신뢰도 B등급으로 분석의 신뢰도는 양호합니다.
대상 아파트는 동의대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 128세대의 소규모 단지이며, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
준공 24년으로 재건축 연한(30년)까지 6년 남았으나, 현재 용적률이 법정 상한(500%)을 초과하는 586.91%로 매우 높아 재건축 사업성은 낮을 것으로 판단됩니다. 리모델링을 검토할 시점이나, 이 역시 세대수 증가가 어려워 사업성이 불투명합니다.
부산진구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 있어 전세가율이 73.2%로 높은 편입니다. 이는 갭투자 수요를 유인할 수 있으나, 동시에 역전세 리스크도 존재합니다. 인근에 3,556세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 인구 감소 추세와 재건축 사업성 부족이 주요 하락 요인으로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.
보류