매물 유형: 아파트
분석 번호: 2500
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 부산진구 가야역 초역세권에 위치한 14년차 아파트로, 교통 접근성이 우수합니다. 현재 시장은 보합세이나 전세가율이 상승하는 등 일부 긍정적인 지표가 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시 매매가 2억 3,000만 원은 단일 비교사례를 통한 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 1억 5,914만 원 ~ 최고 1억 5,914만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 동일 단지 저층 거래 사례를 기반으로 한 추정치이므로, 대상 매물의 층수(8층) 및 기타 요인에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 다만, 보정 후 대입가치와는 상당한 차이가 있으므로 가격 타당성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.
단일 비교사례는 동일 단지인 가야삼한사랑채 1층 84.9203㎡가 2026년 3월 2억 2,600만 원에 거래된 건입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지, 유사 시점에 거래되었으나, 면적 및 층수 차이가 있어 보정 후 대입가치는 1억 5,914만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었습니다.
대상지는 가야역 초역세권(도보 4분)으로 교통 접근성이 매우 우수하며, 가남초등학교 등 학군도 양호하여 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 다만, 소규모 단지이고 주차 여건이 다소 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
준공 14년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 보이지 않습니다.
부산진구는 매매가격지수가 보합세이나 전세가격지수와 월세가격지수가 상승하고 있어 임대 수익률 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 가야동 엄광마을 일원 도로개설공사 등 개발 호재는 있으나, 전반적인 시장 분위기는 관망세가 예상됩니다. 장기적인 관점에서 역세권 입지를 바탕으로 한 가치 상승 여력은 있으나, 단기적인 급등은 어려울 것으로 보입니다.
보류