매물 유형: 아파트
분석 번호: 2491
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 46년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 다수의 재개발 및 주택건설사업이 고시되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 및 재건축 진행 시 사업성 검토가 필수적입니다. 현재 매매가는 주변 시세 스펙트럼 대비 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,509만 원에서 1억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 면적(44.76㎡) 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 3층 거래로 2억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 9층 거래로 1억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,509만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 9층 거래로 1억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 9,527만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 46년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 투자 가치로 작용할 수 있습니다. 가야역(부산2호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 현재 매매가가 시장 스펙트럼 상단에 위치하고 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 수익률은 제한적일 수 있습니다.
대상 아파트는 1980년 준공되어 46년이 경과하여 재건축 연한(30년)을 충분히 충족합니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 노후도와 인근 개발 사업 고시 현황을 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 다만, 재건축 사업은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되며, 사업성 및 주민 동의율 확보가 중요합니다.
부산진구 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수는 상승하며 실수요가 꾸준한 모습을 보입니다. 다만, 매매수급동향이 공급 우세로 전환되고 미분양 세대가 높은 점은 시장의 불확실성을 높이는 요인입니다. 인근 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁을 심화시키고 기존 아파트의 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 큰 폭의 가치 변화가 예상되나, 단기적으로는 공급 리스크와 현재 제시가의 고평가 가능성을 고려할 때 보합 또는 약보합세를 보일 수 있습니다.
보류