매물 유형: 아파트
분석 번호: 2489
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 부암역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 당감제2동의 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있다는 점은 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 499만원에서 4억 8,066만원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고 실거래가인 4억 8,000만원(2026년 2월, 30층)보다도 높은 가격으로, 매도자의 기대 가치가 시장 실거래가보다 높게 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 용도지역(일반상업지역)에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 시세 변동이 크지 않았음을 나타냅니다. 각 사례별로 층수와 거래 시점에 따라 평당가 및 총액에 차이가 있으나, 전반적으로 4억 원대 중반에서 후반의 가격대를 형성하고 있습니다.
대상 매물은 부암역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 준공 7년차의 신축급 아파트라는 점에서 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 당감제2동의 꾸준한 인구 증가는 잠재적 수요를 뒷받침합니다. 다만, 현재 제시가는 인근 실거래가 스펙트럼을 상회하는 수준이므로, 가격 협상 여지가 중요합니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
부산진구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 부암역 역세권 프리미엄과 신축급 단지라는 강점은 향후 시세 안정화에 기여할 것입니다. 그러나 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 이는 경쟁 심화와 가격 상승 제한 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 인구 유입 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 단기적인 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
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