매물 유형: 아파트
분석 번호: 2484
종합 리스크 점수: 64점
대상 매물은 부산진구 당감동에 위치한 협성피닉스타운 아파트로, 매매가 3억 원에 제시되었습니다. 인근 지역은 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락 중입니다. 특히, 부산진구 내 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성이 존재합니다. 동일 단지 유사 사례 대비 제시가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
제시가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 6,215만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.
유사도 80점의 비교사례는 동일 단지인 협성피닉스타운의 2026년 3월 4층 164.29㎡ 거래로, 2억 8,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지이며 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으나, 면적 차이로 인해 감점(-20점)이 발생했습니다. 이 사례를 대상 매물 전용면적 149.47㎡에 대입하여 보정한 총액은 2억 6,215만 원입니다.
대상 아파트는 부산진구 당감동에 위치하며, 인근에 부산정중앙공원, GS25, 화승종합동물병원 등 생활 편의시설이 위치해 있습니다. 그러나 소단지라는 점과 주변 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인구는 증가 추세이나 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다.
대상 아파트의 준공연도 정보는 미상이지만, 재건축 연한(30년) 도래 여부가 명확하지 않아 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 불충분으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
부산진구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 하락하고 아파트 거래량도 감소하는 등 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히, 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙, 양정 롯데캐슬 프론티엘 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 단기적인 가격 상승보다는 보합 또는 소폭 하락 가능성도 염두에 두어야 할 것으로 보입니다.
보류