매물 유형: 아파트
분석 번호: 2481
종합 리스크 점수: 67점
시민공원비스타동원 아파트는 준공 1년차의 신축 단지로 건물 노후도 리스크가 거의 없으며, 주변에 다양한 개발 호재가 존재하여 입지적 잠재력이 양호합니다. 다만, 부산진구 내 미분양 물량과 향후 예정된 신규 공급 물량이 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 가격 타당성 및 시장 동향을 면밀히 검토해야 합니다.
제시가 5억 4,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,961만 원에서 5억 7,236만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값 5억 7,236만 원보다 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 내 16층, 전용면적 59.9902㎡의 2026년 3월 거래로, 보정 후 대입 총액은 5억 7,236만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 내 26층, 전용면적 59.9954㎡의 2026년 3월 거래로, 보정 후 대입 총액은 5억 2,961만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
시민공원비스타동원은 준공 1년차의 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 주차 비율을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 시민공원과 다양한 편의시설이 위치하며, 화지로 도로확장공사, 연지동 소규모주택정비 관리계획 승인 등 주변 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 부산진구 내 미분양 물량과 향후 대규모 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)에 한참 미달하여 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세가격지수 상승으로 실수요 기반은 견고하나, 매매수급동향은 공급 우위로 전환되고 있습니다. 향후 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 부산진구 부암동 주거복합 신축공사, 화지로 도로확장공사 등 지역 내 다양한 개발 사업이 진행 중이므로, 중장기적으로는 교통 및 주거 환경 개선을 통해 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격적 메리트가 있으나, 시장의 공급 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류