매물 유형: 아파트
분석 번호: 2475
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지 8년이 남았으며, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 상승세이나 매매가격지수는 보합세를 보이고 있어 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,176만 원에서 3억 9,601만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 최근 거래 사례들을 기반으로 한 보정 후 대입가치와 비교했을 때, 제시가가 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 특히 대상 매물이 저층(5층)임을 고려할 때, 고층 프리미엄 가능성을 배제하고 현장 확인을 통해 추가적인 가치 요인을 확인하는 것이 중요합니다.
제공된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 쌍용스윗닷홈의 거래이며, 2026년 1월부터 4월까지의 거래 내역입니다. 이 사례들은 시점, 층수, 면적 보정이 완료된 '코드 확정 대입 총액'을 기준으로 대상 매물의 가치를 추정하는 데 사용되었습니다. 예를 들어, #1 사례(2026년 4월, 3층, 94.412㎡, 2억 6,000만 원)는 대상지 면적과 층수를 보정하여 3억 2,176만 원으로 환산되었으며, #13 사례(2026년 2월, 21층, 94.412㎡, 3억 2,000만 원)는 3억 9,601만 원으로 환산되었습니다. 이처럼 층수와 거래 시점에 따라 환산 총액에 차이가 발생하며, 이는 대상 매물의 층수(5층)와 제시가(3억 8,000만 원)를 평가하는 중요한 근거가 됩니다.
대상 아파트는 718세대의 중대형 단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 인근에 은하수어린이공원, 캥마쿵쿵어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 지하철역과의 접근성이 떨어져 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 투자 시 경쟁 심화에 대한 고려가 필요합니다.
쌍용스윗닷홈은 2004년 준공되어 현재 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮으며, 리모델링 또한 아직 활발히 논의되는 단계는 아닌 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 개발이익 요인으로 보기 어렵습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세/월세가격지수 상승, 매매수급동향 상승(공급 우위) 등 혼조세를 보이고 있습니다. 인근 부암동 주거복합 신축공사, 양정4 재개발사업 등 다수의 개발 사업이 진행 중이나, 3,556세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 해당 읍면동의 인구는 지속적으로 증가하고 있어 실거주 수요는 견조할 것으로 예상되나, 공급 과잉 리스크와 제시가의 비교사례 스펙트럼 상단 위치를 고려할 때 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
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