매물 유형: 아파트
분석 번호: 2457
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 부산진구 부암역 초역세권에 위치한 서면이-편한세상 아파트로, 우수한 교통 접근성을 강점으로 가집니다. 다만, 준공 20년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으며, 인근에 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 적정 가격 범위 내에 있으나 저층이라는 점을 고려할 때 현장 확인을 통한 추가적인 가치 판단이 중요합니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,984만 원에서 4억 9,458만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 7,157만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 '서면이-편한세상' 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 감점 사유는 모두 '층구간'으로, 대상 매물(2층) 대비 비교사례들이 9층~15층에 위치하여 층수 차이에 따른 보정이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 4억 5,984만 원에서 최고 4억 9,458만 원 사이로 산출되었습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 10층 매물(4억 9,500만 원)은 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로, 층수 차이를 감안한 보정 후 대입 총액은 4억 9,458만 원입니다.
대상 매물은 부암역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다. 단지 규모도 623세대로 적정하며, 세대당 주차대수도 양호합니다. 다만, 인근의 높은 미분양 현황과 다수의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재로서는 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
부산진구 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수와 월세가격지수는 상승세를 보이고 있어 임대 시장은 비교적 견고합니다. 그러나 매매수급동향이 공급 우세로 나타나고 있으며, 지역 내 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 가격 상승 압력이 제한적일 수 있습니다. 초역세권 입지는 강점이나, 공급 리스크와 건물 노후도를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
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