매물 유형: 아파트
분석 번호: 2456
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 9년차로 비교적 신축에 해당하며, 도심 접근성이 양호한 입지에 위치합니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 여력이 있으나, 신규 공급 물량 증가에 따른 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 다소 제한적입니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 8,595만 원에서 3억 3,744만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 보정 후 대입 총액인 3억 3,744만 원보다 약 1,256만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 매수 시 가격 협상 여지를 고려해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지인 서면DS·협성엘리시안아파트의 동일 평형(±5%) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 이들 사례는 모두 범천동에 위치하며, 최근 0~5개월 이내의 거래 내역입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 미미한 변동을 보였으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이는 비교사례들이 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있음을 의미합니다. 보정 후 대입 총액은 최저 2억 8,595만 원부터 최고 3억 3,744만 원까지 분포하고 있습니다.
대상 아파트는 준공 9년차의 신축급 단지로, 범내골역 및 범일역과 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 다수의 재개발 및 주택건설사업이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 대한 기대감이 존재합니다. 다만, 신규 공급 물량에 따른 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직은 시기상조로 판단됩니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세/월세가격지수 상승 등 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 매매수급동향은 공급 우세이나, 미분양 물량 감소 추세는 긍정적입니다. 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 개선과 함께 새로운 주거 수요를 유입시킬 잠재력도 있습니다. 공시지가가 꾸준히 상승하고 있어 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류