매물 유형: 아파트
분석 번호: 2453
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남았으며, 부산1호선 범내골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 현재 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하므로 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,944만 원에서 2억 7,912만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 최고가 사례인 2억 7,912만 원(2026년 3월, 10층)보다 높은 수준으로, 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형대 거래로, 시점 보정을 통해 대상 매물의 가치를 정밀하게 추정할 수 있습니다. 특히 2026년 6월 거래된 10층 매물(2억 6,750만 원)과 2026년 5월 거래된 2층 매물(2억 5,200만 원)은 최근 거래 동향을 반영하며, 대상 매물의 제시가와 비교하는 데 중요한 기준이 됩니다. 모든 비교사례는 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일하며, 시점 보정 계수만 거래 시점에 따라 미세하게 조정되었습니다.
대상 아파트는 부산1호선 범내골역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 병원, 공원, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 대단지 아파트로 기본적인 주거 인프라가 안정적이며, 부산진구 전체적으로 전월세 가격지수가 상승세를 보여 임대 수익 측면에서도 긍정적인 요인이 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
준공 23년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 추진이 어렵지만, 중장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 개발 잠재력에 대한 심층 분석은 어렵습니다. 다만, 주변에 재개발 및 주택건설사업이 활발히 진행되고 있어 향후 지역 개발의 흐름에 따라 재건축 논의가 가속화될 여지는 있습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세 가격지수 상승, 미분양 감소 추세로 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 범내골역 역세권이라는 입지적 강점과 대단지라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 가격 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상위권을 초과하는 만큼, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다. 장기적인 관점에서 인근 개발 호재의 진행 상황과 신규 공급 물량 소진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
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