매물 유형: 아파트
분석 번호: 2450
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 더샵센트럴스타는 부산진구의 핵심 입지에 위치하며, 역세권 프리미엄과 높은 용적률 갭을 통한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 스펙트럼(최저 5억 3,579만 원 ~ 최고 9억 6,003만 원) 중 상위권 범위에 해당합니다. 특히 최고가 사례인 9억 6,003만 원과 유사한 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 내 최고가에 근접한 가격으로 판단됩니다. 이는 대상 매물의 층수나 내부 상태, 시장 상황에 따라 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 #1, #2, #3, #4 사례는 면적까지 유사하여 100점의 유사도를 보였습니다. #1 사례(2026.5, 18층, 153.166㎡)는 5억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 3,579만 원으로 환산됩니다. #2 사례(2026.5, 19층, 149.212㎡)는 8억 500만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 8억 498만 원으로 환산됩니다. #3 사례(2026.3, 49층, 153.166㎡)는 9억 8,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 9억 6,003만 원으로 환산되어 가장 높은 가격대를 형성했습니다. #5, #6 사례는 면적 차이로 인해 유사도 90점 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례는 전용면적 기준 평당가 1,187만 원/평에서 2,127만 원/평의 넓은 스펙트럼을 보여주고 있습니다.
더샵센트럴스타는 부산2호선 전포역과 부산1호선 범내골역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 다이나믹메이즈 부산점, 세븐일레븐, 춘해병원, 경남공업고등학교 등 생활 편의시설과 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로 단지 경쟁력도 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 건물은 2011년 준공되어 현재 15년차로, 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 현재 용적률이 174.42%로 법정 상한 1300% 대비 1125.58%p의 큰 갭이 존재하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 시장 상황 및 정책 변화에 따라 리모델링 또는 재건축 가능성을 모색할 수 있습니다.
부산진구는 최근 12개월간 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지 또는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 전세가율이 73.2%로 높은 수준을 유지하고 있어 전세 수요는 견고하나, 매매 거래량 하락 및 미분양 증가 추세는 시장의 불확실성을 높입니다. 인근 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급량 증가가 시세에 미칠 영향에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 장기적으로는 역세권 입지와 대단지 이점, 개발 잠재력을 바탕으로 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 시장 상황을 주시해야 합니다.
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