매물 유형: 아파트
분석 번호: 2445
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 부산진구 전포동에 위치한 서면노르웨이아침 아파트로, 매매가격은 6,800만 원입니다. 전포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 건물 노후도와 주차 대수 부족은 단점으로 작용할 수 있습니다. 현재 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이며 전세가격지수는 상승세로, 매매수급동향은 상승 추세이나 전반적인 거래량은 하락하고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
제시가 6,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5,502만 원 ~ 최고 6,203만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 유사 거래 사례 대비 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례 3건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 14층 30.49㎡가 6,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6,203만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 7층 30.49㎡가 5,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 5,502만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 6층 30.49㎡가 6,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 6,011만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 단지, 면적, 용도지역 조건을 가지며 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되었습니다.
대상 매물은 전포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 공간 부족 및 높은 용적률 활용률로 인한 재건축 사업성 한계는 투자 가치를 제한할 수 있습니다. 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
서면노르웨이아침 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있습니다. 현재 용적률이 1241.97%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 58.03%p에 불과하여 재건축 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 리모델링 또한 검토 가능하나, 사업 추진을 위한 주민 동의 및 경제성 확보가 중요합니다.
부산진구 아파트 시장은 전반적으로 보합세이나, 전세가율 상승 및 매매수급동향 개선은 긍정적인 신호입니다. 그러나 지역 내 미분양 물량과 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 역세권 입지라는 강점이 있으나, 주차 문제와 건물 노후도, 그리고 유사 거래 대비 다소 높은 제시가는 미래 성장 전망에 대한 신중한 접근을 요구합니다.
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