매물 유형: 아파트
분석 번호: 2441
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 부산진구 전포동의 삼정코아 아파트로, 부전역 초역세권 입지에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 용적률 여유가 높아 장기적인 개발 잠재력이 존재하나, 현재 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다. 건물 노후도 및 실제 주차 가능 여부 등 현장 확인이 필수적입니다.
제시가 5,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 5,107만 원과 비교했을 때 약 393만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 소폭 높은 가격으로 판단되나, 초역세권 입지 및 개별 매물의 상태에 따라 충분히 수용 가능한 범위 내에 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지(삼정코아), 전용면적 23.76㎡, 6층 매물이 2026년 2월 5,100만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 및 면적으로 유사도가 높으나, 층이 3층 대 6층으로 달라 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 최종 환산 총액은 5,107만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 부전역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 서면역도 도보 7분 거리에 있어 입지적 강점이 큽니다. 전포초등학교가 인접해 학군도 양호합니다. 그러나 세대당 주차대수가 현저히 부족하고, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 상승 제한 요인이 될 수 있습니다. 소형 평형 아파트로 1인 가구 또는 신혼부부 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 투자 가치 측면에서는 주차 문제와 공급 물량을 신중히 고려해야 합니다.
삼정코아 아파트는 준공 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 현재 용적률이 856.05%로 법정 상한 1300% 대비 443.95%p의 여유가 있어, 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력은 높은 편입니다. 특히 도심 중심업무지구(CBD) 입지라는 점을 감안할 때, 향후 개발 논의가 활발해질 가능성이 있습니다.
부산진구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승세로 전세 수요는 견조합니다. 매매수급동향도 상승세로 전환되어 시장 분위기는 나쁘지 않습니다. 그러나 인근 힐스테이트 가야, 서면 어반센트 데시앙 등 다수의 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 2~3년 내 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 대상 매물은 초역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가지고 있으나, 부족한 주차 공간과 건물 노후도는 단점으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 용적률 여유를 바탕으로 한 개발 잠재력이 있으나, 단기적으로는 신규 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류