매물 유형: 아파트
분석 번호: 2439
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 부산진구 양정동에 위치하며, 역세권 입지와 주변 다수의 개발 호재로 인해 잠재적 가치가 높습니다. 다만, 단지 정보가 일부 미상이고 소단지라는 점은 유동성 측면에서 고려할 필요가 있습니다. 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 상세한 현장 확인을 통해 최종 판단하는 것이 중요합니다.
제시 매매가 9억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,508만 원에서 10억 523만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간값인 9억 7,691만 원보다 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다. 그러나 비교사례가 부족하고 공시가격 배율 산출이 불가하여 신뢰도가 제한적이므로, 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 또는 인근 단지 내 거래로, 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다. 사례 #1은 2026년 5월 거래된 양정자이더샵SKVIEW아파트(1단지) 16층 59.9794㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 10억 523만 원입니다. 사례 #2는 2026년 4월 거래된 양정자이더샵SKVIEW아파트(2단지) 17층 100.9425㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 7억 1,508만 원입니다. 사례 #3과 #4는 2026년 3월 거래된 양정자이더샵SKVIEW아파트(2단지) 매물로, 각각 9억 6,275만 원과 9억 7,691만 원의 보정 후 대입 총액을 보입니다. 이들 사례는 모두 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 양정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 부산양정고등학교 등 학교 시설과 공원, 쇼핑, 의료 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 양정제1동, 양정제2동의 인구가 최근 4년간 26.6% 증가한 점은 실거주 수요 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 다만, 소단지라는 점과 단지 정보 미상으로 인한 불확실성은 투자 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 아파트의 준공연도가 미상으로 재건축 가능성을 명확히 판단하기 어렵습니다. 재건축 연한(30년) 도달 여부를 확인해야 하며, 현재로서는 재건축보다는 인근 재개발 사업의 진행 상황이 간접적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 용적률 갭 분석 또한 데이터 미등록으로 불가합니다.
부산진구는 매매가격지수와 전세가격지수가 상승하고 있으며, 매매수급동향도 상승세입니다. 특히 양정4 재개발사업 정비구역 지정, 연지동 일동대영아파트 일원 소규모주택정비 관리계획 승인 등 주변 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 향후 3,556세대의 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 미분양 물량도 꾸준히 관리되고 있어 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.
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