매물 유형: 아파트
분석 번호: 2438
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 부산진구 양정동에 위치한 롯데갤러리움 아파트로, 양정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 준공 20년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하지만, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 부산진구의 전반적인 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다.
제시가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,063만 원에서 3억 9,123만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 3억 8,075만 원과 유사한 수준으로, 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 15층이 3억 9,100만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점 보정 후 3억 9,123만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 4월 12층이 3억 9,000만 원에 거래되었고, 보정 후 3억 9,019만 원으로 평가됩니다. #3 사례는 2026년 2월 13층이 3억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 3억 8,075만 원으로 산정됩니다. #4 사례는 2026년 2월 8층이 3억 2,000만 원에 거래되었고, 보정 후 3억 2,063만 원으로 평가됩니다. #5 사례는 2026년 1월 17층이 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 3억 4,084만 원으로 산정됩니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 용도지역에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000~1.001이 적용되었습니다.
대상 매물은 양정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 양정초등학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다. 부산진구의 인구 증가 추세와 활발한 재개발 사업은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 높은 전세가율과 인근 신규 공급 물량은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
롯데갤러리움은 2006년 준공되어 현재 20년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있습니다. 현재 용적률이 622.7849%로 법정 상한 1300% 대비 677.2151%p의 여유가 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 아직 재건축 초기 단계이므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
부산진구는 매매 및 전세 가격지수가 보합 또는 상승세를 유지하고 있으며, 인구 유입이 꾸준하여 주거 수요가 견고합니다. 양정역 역세권 입지와 용적률 여유를 통한 개발 잠재력은 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량과 높은 전세가율은 시장 상황 변화에 따른 주의가 필요하며, '분담금 상승에 다주택 규제까지…부산 정비구역 인기 시들'과 같은 뉴스 기사는 재개발/재건축 사업의 불확실성을 시사하므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
조건부 매수