매물 유형: 아파트
분석 번호: 2428
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 72.32%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 지역에 도로 개설 및 공공시설 조성 등의 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 매매가격지수가 하락 추세에 있고 거래량도 감소하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시가 8,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,656만 원에서 1억 2,371만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치하고 있습니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례들은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로, 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 7,656만 원에서 1억 2,371만 원 사이로 형성되어 있습니다.
절영아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 용적률 갭이 존재하여 장기적인 개발 잠재력이 있습니다. 동삼동은 영도구 내에서 거래 활성도가 높은 지역이며, 인근에 도로 개설 및 공공시설 조성 등의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 주차대수 부족과 매매가격지수 하락 추세는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 177.68%로 법정 상한 250% 대비 72.32%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 속도는 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부산 영도구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반은 견고한 편입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적입니다. 영도구 내 다양한 개발 호재(도로 개설, 공공시설 조성 등)는 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. 재건축 가능성을 고려한다면 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.
매수