매물 유형: 아파트
분석 번호: 2419
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 32년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 용적률 여유도 상당하여 향후 사업 추진 시 유리할 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 매매가 지수 하락 등 시장 전반의 약세는 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 3,225만 원 ~ 최고 1억 5,835만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다. 매매가 대비 전세가 비율은 74.2%로 상승 추세에 있으며, 이는 갭투자 시 주의가 필요한 수준입니다.
비교사례 #1은 동삼동 반도보라비치타운 1층, 전용면적 85.14㎡로 2026년 4월 1억 3,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.994를 적용하여 대상 매물에 대입 시 1억 3,225만 원의 가치로 환산됩니다. 비교사례 #2는 동삼동 반도보라비치타운 2층, 전용면적 85.14㎡로 2026년 3월 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.990을 적용하여 대상 매물에 대입 시 1억 5,835만 원의 가치로 환산됩니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 단지는 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 용적률 여유(105.6%p)가 높아 사업성이 양호할 가능성이 있습니다. 다만, 부산 영도구의 전반적인 매매 시장 하락 추세와 인구 감소는 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준으로, 특별한 프리미엄 요인은 발견되지 않습니다.
대상 아파트는 1994년 준공되어 32년이 경과, 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 194.4%로 법정 상한 300% 대비 105.6%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높게 평가될 수 있습니다. 인근에 도로 개설, 공공청사 조성 등 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 지역 개발과 연계된 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 시기는 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부산 영도구의 매매가격지수 하락과 거래량 감소는 단기적인 시장 약세를 시사합니다. 그러나 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재와 투자 유치 소식은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준이므로, 매수 시에는 충분한 가격 협상과 함께 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 것으로 전망됩니다.
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