매물 유형: 아파트
분석 번호: 2416
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 9년차로 비교적 신축에 가까우며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수가 하락세이나, 전세가율이 상승하고 매매수급동향이 상승하는 점은 긍정적입니다. 다만, 단일 비교사례로 인한 가격 신뢰도 한계와 인구 감소 추이는 유의해야 할 부분입니다.
제시가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,000만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 중층 매물과 비교했을 때, 대상 매물의 층수나 향 등 개별적인 우위 요인이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례는 #1 롯데캐슬블루오션 단지 내 14층 매물로, 대상 매물과 동일한 단지 및 전용면적(74.97㎡)을 가지고 있어 유사도 점수 100점을 받았습니다. 2026년 5월에 3억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당 1,587만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 조건이 매우 유사하여 가격 판단에 높은 신뢰도를 제공합니다.
롯데캐슬블루오션은 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 양호합니다. 인근에 동삼해수천로 공원, CU 편의점, 롯데캐슬블루오션어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히 영도구 내 다양한 개발 사업 고시와 한국해양대학교 제2캠퍼스 조성 사업의 안정적인 추진은 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 없어 교통 편의성은 다소 아쉬운 부분입니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 리모델링 역시 현재로서는 구체적인 추진 계획이 없는 것으로 보입니다.
부산 영도구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향이 상승하고 전세가율이 74.2%로 높은 수준을 유지하는 점은 긍정적입니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재(도로 개설, 공공청사 조성, 사회복지시설 확충 등)는 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 특히 영도 해양치유센터 건립 등은 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 영도구 전체 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 정책과 개발 사업의 성공적인 추진 여부가 중요합니다. 단기적으로는 시장의 불확실성이 존재하지만, 장기적으로는 개발 호재에 힘입어 성장 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.
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