매물 유형: 아파트
분석 번호: 2410
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 동삼그린힐 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세가격지수는 상승세를 보이며, 매매가 대비 전세가 비율이 상승하여 실수요 기반은 견고합니다. 인근에 다양한 개발 호재가 존재하나, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5,799만 원 ~ 최고 7,244만 원, 중앙값 6,307만 원) 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 특정 호재나 내부 상태, 조망권 등 개별적인 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다. 매수 시에는 이러한 프리미엄 요인에 대한 충분한 검토가 필요합니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동삼그린힐 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수 0.979~0.986이 적용되었습니다. 층구간 감점은 2층인 대상 매물과 달리 중층에 해당하는 사례들에 대해 10점씩 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026.2 거래, 4층)는 보정 후 대입 총액 5,912만 원으로 산출되었고, 유사도 90점의 #4 사례(2026.6 거래, 13층)는 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 5,799만 원으로 산출되었습니다. 이는 층수 차이에 따른 가격 편차가 반영된 결과입니다.
동삼그린힐은 대규모 단지로서 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 세대당 높은 주차대수는 큰 장점입니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 아이사랑어린이집 등 교육시설이 존재합니다. 지하철역은 없지만, 인근 도로 개설 및 가각 정비 공사 등 교통 흐름 개선을 위한 개발 사업이 진행 중입니다. 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 법정 상한 대비 100.84%p의 여유를 가지고 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근에 도로 개설, 공공청사 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중인 점도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 진행 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 정책 변화 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
부산 영도구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 높아 실수요 기반은 견고합니다. 미분양 물량이 적고 인근 공급 예정 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 영도 봉래산터널 개통, 영도 해양치유센터 건립 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하므로, 매수 시에는 향후 개발 이익을 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.
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