매물 유형: 아파트
분석 번호: 2408
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있으며, 학동.증심사입구역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,886만 원 ~ 최고 2억 4,383만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 내부 올수리 및 초역세권 입지, 재건축 잠재력 등이 가격에 선반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 2026년 4월에 거래된 동일 단지 76.9㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 8,886만 원입니다. 비교사례 #2는 2026년 1월에 거래된 동일 단지 76.9㎡ 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 4,383만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수 0.994와 0.983이 각각 적용되었습니다.
대상 매물은 학동.증심사입구역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동 가능성은 고려해야 합니다.
대상 아파트는 1989년 준공되어 37년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 갭 분석은 어렵지만, 재건축 가능성이 높은 단지로 판단됩니다. 주변 지역의 활발한 개발 사업과 인허가 현황을 고려할 때, 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다.
광주광역시 동구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 높아 안정적인 임대수요를 바탕으로 가격 하방 경직성이 확보될 수 있습니다. 초역세권 입지와 재건축 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량과 매매수급동향 하락은 단기적인 시장에 영향을 미 줄 수 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
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