매물 유형: 아파트
분석 번호: 2404
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 31년차의 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 부산 영도구는 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수는 상승세로 전세가율이 높아지는 추세입니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이며, 다양한 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.
제시 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,261만 원에서 1억 3,360만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하고 있어 가격적인 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
비교사례 2건 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적도 유사합니다. 다만, 대상 매물이 1층인 반면 비교사례는 각각 12층과 11층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.990이 적용되어 3개월 전 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다. 이 보정 과정을 통해 산출된 대입 총액은 각각 1억 3,360만 원과 1억 3,261만 원입니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 투자 가치를 높일 수 있습니다. 부산 영도구의 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 초기 투자금 부담이 비교적 적을 수 있습니다. 다만, 매매 시장의 하락 추세와 거래량 감소는 단기적인 투자 수익에 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다.
준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 280.97%로 법정 상한 250%를 초과하나, 이는 재건축 사업성 분석 시 중요한 요소가 됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 속도는 조합 설립, 주민 동의율, 사업성 분석 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. 인근에 영도 해양치유센터 건립, 영도문화로빛센터 조성 등 지역 개발 호재가 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
부산 영도구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승 추세로 전세가율이 높아지고 있습니다. 이는 매매 시장의 하방 경직성을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이고 미분양 현황도 낮은 수준이므로, 공급 과잉으로 인한 급격한 가격 하락 위험은 적습니다. 봉래산터널 개통, 영도 공업지역 정비 등 지역 개발 호재들이 장기적으로 주거 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 관련 정보에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
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