매물 유형: 아파트
분석 번호: 2401
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 부산 영도구 청학동에 위치한 한일유앤아이 아파트로, 준공 21년차의 중소형 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수가 하락세를 보였으나, 전세가격지수는 상승하여 전세가율이 높아지고 있습니다. 이는 갭투자 리스크를 일부 내포하지만, 동시에 매매가 하방 지지력을 강화하는 요인이 될 수 있습니다. 인근 지역에 신규 공급 물량이 제한적이며, 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 낮은 매매 거래량은 유동성 측면에서 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,998만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 대비 약 498만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장의 보정된 실거래가치와 비교했을 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(한일유앤아이), 동일 지역(청학동), 유사 면적(84.4568㎡), 유사 층수(12층)의 거래입니다. 2026년 5월에 1억 7,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 665만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 1억 6,998만 원의 환산 총액이 도출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 1억 6,500만 원과 매우 유사한 수준으로, 가격 타당성 분석에 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 매물은 동일 단지 비교사례를 통해 합리적인 가격으로 평가되며, 높은 전세가율은 갭투자 시 초기 투자금 부담을 줄일 수 있습니다. 인근에 신규 공급이 적고, 영도구 내 다양한 개발 호재(도로 개설, 해양치유센터 건립 등)가 장기적인 투자 가치를 높일 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 낮은 거래량은 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
한일유앤아이 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 장기적으로는 재건축 가능성이 있으나, 세대수(210세대)가 비교적 적어 사업성 측면에서 추가적인 검토가 필요합니다. 현재는 리모델링 가능성을 우선적으로 고려할 수 있습니다.
부산 영도구의 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수는 상승하여 매매가 대비 전세가율이 높아지는 양상입니다. 이는 매매가 하방 압력을 일부 완화하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 인구 감소 및 낮은 거래량은 시장 활성화에 제약이 될 수 있으므로, 보합세 속에서 점진적인 가치 상승을 기대하는 것이 현실적입니다.
매수