매물 유형: 아파트
분석 번호: 2398
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 4년차의 신축 아파트로, 단지 하드웨어 및 입지적 강점이 돋보입니다. 최근 부산 영도구 지역의 매매가격지수가 하락세를 보이지만, 해당 단지의 매매 거래는 활발하게 이루어지고 있습니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 6,800만 원에서 3억 1,372만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 가격대에 속하며, 시장의 하락 추세에도 불구하고 해당 단지의 가치를 비교적 높게 평가하고 있는 것으로 보입니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근 거래인 2026년 6월 4층 65.9789㎡ 매물은 2억 6,800만 원에 거래되었으며, 2026년 3월 18층 65.9825㎡ 매물은 3억 1,700만 원에 거래되어 가장 높은 가격을 형성했습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 거래 시점에 따라 가격 편차가 존재합니다. 제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
청학우성스마트시티뷰는 준공 4년차의 신축 아파트로 단지 자체의 경쟁력이 높습니다. 인근에 초등학교 및 어린이집 등 교육 시설이 가까이 위치해 학군 접근성이 양호합니다. 지하철역은 없으나, 인근 도로 개설 및 가각 정비 공사 등 교통 인프라 개선 사업이 진행 중이어서 장기적으로 교통 접근성이 향상될 가능성이 있습니다. 부산 영도구 지역의 매매가격지수가 하락세이나, 미분양 물량이 적고 인근 공급 리스크가 제한적이어서 단지 자체의 가치 하락 압력은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 투자 수익률 확보를 위해서는 가격 협상이 중요합니다.
준공 2022년으로 건물 나이 4년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 26년이 남아 있어 당장의 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 감안할 때 현재로서는 고려 대상이 아닙니다.
부산 영도구는 매매가격지수가 하락 추세에 있으나, 전세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 전세 시장은 비교적 견고합니다. 매매수급동향은 공급 우위를 보이고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 그러나 '영도 공업지역 정비', '영도 봉래산터널' 등 지역 개발 호재가 다수 존재하며, 한국해양대학교 제2캠퍼스 조성 사업도 진행 중이어서 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승과 함께 매물 가치도 동반 상승할 잠재력이 있습니다. 특히, 영도 해양치유센터 건립을 위한 부지 확보 등 관광 및 복지 인프라 확충은 지역의 정주 여건을 개선하여 미래 성장 전망을 밝게 합니다.
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