매물 유형: 아파트
분석 번호: 2386
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 21년차의 아파트로, 부산 영도구 청학동에 위치하고 있습니다. 최근 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하여 매매가 대비 전세가 비율이 높아지는 추세입니다. 인근 지역에 신규 공급 물량이 제한적이며, 다양한 개발 호재 뉴스가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세는 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,780만 원에서 1억 6,455만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 가장 유사한 사례(#1)의 보정 후 대입 총액 1억 6,455만 원과 거의 일치하는 수준입니다.
#1 사례는 동일 단지, 동일 층수(3층)의 2026년 2월 거래로 유사도 100점입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 6,455만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 11층의 2026년 2월 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 4,780만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 17층의 2026년 4월 거래로, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 유사도 80점입니다. 보정 후 대입 총액은 1억 4,914만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정이 반영되었습니다.
대상 매물은 중규모 단지에 속하며, 준공 21년차로 비교적 연식이 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 지하철역과의 접근성은 떨어지지만, 인근에 공원, 쇼핑, 의료 시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다. 최근 영도구의 매매가격지수는 하락세이나, 전세가율이 상승하고 있어 갭투자 관점에서는 매력도가 높아질 수 있습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 건물은 준공 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링은 가능성이 있으나, 단지 규모와 세대당 주차대수 등을 고려할 때 사업성 검토가 필요합니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가에는 한계가 있습니다.
부산 영도구는 매매가격지수 하락과 인구 감소 추세가 있으나, 미분양 물량이 적고 인근 신규 공급이 제한적입니다. 또한, '영도 공업지역 정비', '영도 봉래산터널' 등 지역 개발 호재 뉴스가 있어 중장기적인 관점에서는 긍정적인 변화가 기대됩니다. 다만, 단기적으로는 시장의 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류