매물 유형: 아파트
분석 번호: 2382
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 부산 동구 범일동에 위치한 29년차 아파트로, 매매가격지수가 하락세에 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있습니다. 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 재건축 연한에 도달했으나 높은 용적률로 사업성 검토가 필요합니다. 인근에 다수의 재개발 및 신규 공급 예정 물량이 있어 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시해야 합니다.
제시가 2억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,799만 원에서 2억 8,799만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지(한성기린) 내 14층, 115.04㎡ 매물로 2026년 5월에 2억 8,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 2억 8,799만 원의 대입 총액이 산출되었습니다.
대상 아파트는 부산 1호선 범일역 역세권(도보 5분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 수요를 견인하는 중요한 요소로 작용하며, 추정 프리미엄 5%가 반영될 수 있습니다. 주변에 친구의거리 공원, GS25, 좋은문화병원, 데레사여자고등학교 등 생활 편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 다만, 29년차 아파트로 건물 노후화가 진행 중이며, 세대당 주차대수가 0.87대로 다소 부족한 점은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
한성기린 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 물리적인 연한은 충족하지만, 현재 용적률이 1450.81%로 법정 상한 1300%를 초과하고 있어 재건축 사업성이 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 용적률 갭이 -150.81%p로 이미 법정 용적률을 초과하여 추가적인 용적률 인센티브를 받기 어렵기 때문에, 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려하는 것이 현실적일 수 있습니다. 인근 범일2구역 재개발 사업 등 다수의 재개발 사업이 진행 중이나, 대상 단지의 직접적인 재건축 가능성은 낮습니다.
부산 동구의 아파트 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 임대 시장은 비교적 안정적입니다. 매매수급동향은 공급 우위 시장을 나타내고 있으며, 인근 지역에 17,186세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 범일2구역 재개발, 부산항(북항) 재개발 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하지만, 대상 단지의 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 한계는 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다. 역세권 입지라는 강점에도 불구하고, 노후화된 건물과 높은 용적률, 그리고 주변의 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 예상하며 신중한 접근이 필요합니다.
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