매물 유형: 아파트
분석 번호: 2379
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 진흥마제스타워범일은 준공 16년차의 아파트로, 부산2호선 문현역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 현재 부산 동구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다만, 인근 지역에 1만 7천 세대 이상의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 5,697만 원 ~ 최고 3억 5,697만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 반영되었거나, 대상 매물의 특정 강점(예: 층수, 내부 상태 등)이 가격에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지인 진흥마제스타워범일의 2026년 3월 거래(16층, 120.995㎡, 5억 1,000만 원)입니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지 내 거래이므로 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 또한 1.000으로 유사성이 높게 평가되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 3억 5,697만 원으로 산출되었습니다.
진흥마제스타워범일은 문현역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 세대당 2대의 넉넉한 주차 공간을 제공하여 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 문현교통광장, CU 범일마제스타워점, 좋은문화병원, 행복누리어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 범일동은 부산 동구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.
준공 16년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 검토될 수 있으나, 현재 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
부산 동구는 범일2구역 재개발, 부산항(북항) 재개발, 수정산 복합스포츠단지 조성 등 다양한 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 부산항(북항) 재개발은 지역 전체의 성장 동력이 될 것입니다. 그러나 인근 지역에 1만 7천 세대 이상의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어, 실수요 기반은 견고하다고 판단됩니다. 따라서 장기적인 관점에서의 투자 가치는 있으나, 단기적인 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다.
보류