매물 유형: 아파트
분석 번호: 2369
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 부산 동구 초량동에 위치한 지원더뷰오션2차 아파트로, 준공 7년차의 비교적 신축 단지입니다. 초량역 역세권에 위치하며 주변에 다양한 개발 호재가 있어 입지적 강점을 가집니다. 다만, 인근 지역에 상당한 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 910만 원에서 4억 6,706만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히 유사도 100점의 #1 사례(2026.5, 27층, 4억 1,999만 원)와 거의 동일한 수준으로, 시장 가격과 적정 수준으로 평가됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1 사례(2026.5, 27층, 84.9215㎡, 4억 2,000만 원)는 대상 매물과 시점, 면적, 층수(고층)가 매우 유사하여 100점의 유사도 점수를 받았습니다. #2 사례(2026.1, 28층, 84.9742㎡, 4억 7,000만 원)는 5개월 전 거래로 시점 보정 후 4억 6,706만 원으로 환산되었습니다. #3 사례(2026.3, 13층, 84.6627㎡, 4억 3,000만 원)와 #4 사례(2026.2, 10층, 84.6627㎡, 4억 1,000만 원)는 대상 매물보다 층이 낮아 각각 10점의 감점이 있었으며, 보정 후 각각 4억 3,001만 원, 4억 910만 원으로 환산되었습니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 반영된 최종값입니다.
대상 매물은 초량역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 부산항(북항) 재개발, 범일2구역 재개발 등 인근 지역에 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 높은 편입니다. 준공 7년차의 신축급 단지로 주거 쾌적성도 양호합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 변동 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률이 1056.11%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 243.89%p 존재하나, 이는 재건축보다는 리모델링 또는 증축 가능성에 더 가깝습니다.
부산 동구 지역은 매매가격지수가 하락세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 다양한 개발 호재와 역세권 입지는 긍정적인 요인이지만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재의 진행 상황과 신규 공급 물량 소진 추이를 면밀히 관찰하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수