매물 유형: 아파트
분석 번호: 2366
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 부산 동구 초량동에 위치한 지원더뷰오션1차 아파트로, 준공 8년차의 비교적 신축 단지입니다. 초량역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 재개발 사업으로 인한 주거 환경 개선 기대감이 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,916만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격으로, 시장 상황 및 매물의 개별적인 강점(예: 조망, 내부 컨디션)에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 점수 90점을 기록했습니다. 동일 단지인 지원더뷰오션1차 26층 84.6627㎡ 매매 건으로, 2026년 4월에 4억 3,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 보정 후 평당가는 1,676만 원/평이며, 대상 매물 면적을 대입한 환산 총액은 4억 2,916만 원입니다. 층수 차이(대상 13층 vs 사례 26층)로 인해 10점 감점되었습니다.
대상 매물은 초량역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 비교적 신축 단지라는 강점이 있습니다. 인근 재개발 사업(범일2구역, 수정3구역 등)으로 인한 주거 환경 개선 및 인프라 확충은 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 투자 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
지원더뷰오션1차는 준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 또한, 현재 용적률이 940.87%로 법정 상한(1300%) 대비 여유가 있으나, 재건축을 통한 사업성 확보에는 한계가 있을 수 있습니다. 따라서 재건축을 통한 투자 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
부산 동구 아파트 시장은 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 개선되고 있으나, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 공급 부담을 줄 수 있습니다. 초량역 역세권이라는 입지적 강점과 주변 재개발 호재는 긍정적이나, 높은 제시가와 공급 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 단기적인 급등보다는 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.
보류