매물 유형: 아파트
분석 번호: 2363
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 부산 동구 초량동에 위치한 15년차 아파트로, 초량역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 현재 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향은 상승 전환되어 실수요가 유입될 가능성이 있습니다. 주변에 다양한 개발 호재가 진행 중이나, 향후 17,186세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,397만 원에서 3억 7,587만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 3억 7,587만 원 대비 하단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 20층, 전용면적 84.984㎡가 2026년 4월 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 3억 1,397만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 37층, 전용면적 84.963㎡가 2026년 4월 3억 7,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 총액은 3억 7,587만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 시점 등 유사도가 매우 높아 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 초량역 초역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 부산항(북항) 재개발 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승 잠재력을 제공합니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
준공 15년차로 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 활용률이 83.8%로 용적률 갭이 210.05%p 존재하지만, 현재로서는 재건축보다는 리모델링 추진 가능성이 더 현실적일 수 있습니다.
부산 동구 아파트 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수 상승 및 매매수급동향 개선은 실수요 기반의 시장 회복 가능성을 시사합니다. 초역세권 입지와 주변 개발 호재는 긍정적인 요인이지만, 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 보합 또는 완만한 상승세를 예상하며, 신규 공급 물량의 시장 소화 여부가 중요할 것으로 보입니다.
보류