매물 유형: 아파트
분석 번호: 2342
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 37년된 구축 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가 대비 비준가격이 낮게 산출되었으나, 이는 동일 단지 내 최근 거래가 반영된 결과입니다. 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재하며, 암남동의 인구는 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요소가 있습니다. 다만, 주차대수가 세대당 0.2대로 매우 부족하여 실거주 시 불편함이 예상되며, 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시 매매가 1억 9,800만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 2,008만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 위치합니다. 이는 동일 단지 내 최근 실거래가보다 약 7,792만 원 높은 금액으로, 시장 가격 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 층수, 내부 상태, 수리 여부 등에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
선별된 비교사례는 #1 암남동 신익별장 6층 84.72㎡로, 2026년 6월 1억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역, 0m 거리로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동은 없으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 또한 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 1억 2,008만 원으로 산출되었습니다.
대상 단지는 37년차 노후 아파트로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 암남동의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 인근에 공원 조성, 항만 시설 개선 등 다양한 개발 호재가 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 주차 공간 부족, 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력을 저하시키는 요인이며, 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 현재 제시 매매가는 비준가 대비 높은 수준으로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 37년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능합니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 개발 잠재력이 높다고 볼 수 있습니다. 인근 암남동 공동주택 신축공사 주택건설사업계획(변경) 고시 등 재건축 관련 인허가 현황이 있어 재건축 가능성은 높다고 판단됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업성 확보 및 주민 동의 과정에 어려움이 있을 수 있습니다.
부산 서구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. 암남동의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 중앙공원 조성, 항만 시설 개선 등 지역 개발 호재가 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 미래 가치 상승의 중요한 요인입니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량과 대상 단지의 주차 문제, 소규모 세대수 등은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 재건축 진행 여부에 따라 미래 성장 전망이 크게 달라질 수 있으며, 현재는 신중한 접근이 필요한 시점으로 판단됩니다.
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