매물 유형: 아파트
분석 번호: 2337
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 송도풍림아이원 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 인근 지역의 활발한 거래량과 다양한 개발 사업 고시가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 광주 및 대전 등 타 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,903만 원에서 4억 3,952만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간에서 상단 범위에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 매물들과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 10층 84.986㎡가 4억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,952만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 16층 84.986㎡가 4억 2,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 4억 1,997만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 20층 84.9891㎡가 4억 2,000만 원에 거래되었으며, 역시 층구간 감점(-10점) 후 보정 후 대입 총액은 4억 1,903만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 직접적인 비교가 가능하며, 시점 보정 계수도 0.998~1.000으로 안정적입니다.
송도풍림아이원은 암남동 내에서 거래 활성도가 높은 단지이며, 세대당 1.6대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 송도초등학교가 위치하며, 갈맷길 4코스1구간, 세븐일레븐, 고신대학교 복음병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
부산 서구 암남동은 인구 증가 추세를 보이며, 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 다양한 개발 사업 고시가 존재하여 지역 환경 개선 및 가치 상승 요인이 있으나, 광주 및 대전 등 타 지역의 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 잠재적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
매수