매물 유형: 아파트
분석 번호: 2328
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 부산 서구 서대신역 역세권에 위치한 협성르네상스 아파트로, 준공 25년차이며 재건축 연한에 근접하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 시장 상황에서 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 가격적 메리트가 있습니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으므로, 면밀한 시장 분석과 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,445만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 445만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 존재한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 점수 100점의 동일 단지 사례입니다. 해당 사례는 서대신동3가에 위치한 협성르네상스 13층 140.39㎡로, 2026년 4월 5억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 보정 후 대입 총액은 5억 4,445만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없음으로 판단되었습니다.
대상 매물은 서대신역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 삼육부산병원, CU 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 25년차로 재건축 연한에 근접하고 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.
협성르네상스는 준공 25년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률이 31.869%로 법정 상한 250% 대비 218.131%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인근에 승학터널 민간투자사업, 중앙공원 조성계획 변경 등 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어, 이러한 호재들이 재건축 추진에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
부산 서구 아파트 시장은 현재 보합세 속에서 매매수급동향이 상승하는 등 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 광주, 대전, 서울, 인천 등 광역적으로 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이러한 공급 물량이 전체 부동산 시장에 미칠 영향을 주시해야 합니다. 특히 부산 강서구에 예정된 에코델타시티 내 대규모 단지들은 서구 시장에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재 제시된 매매가는 시장 가치 대비 매력적인 수준이나, 향후 공급 리스크와 금리 변동 추이를 면밀히 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.
매수