매물 유형: 아파트
분석 번호: 2318
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 대신더샵 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 호재와 함께 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 가까워 가격 타당성이 양호한 수준으로 판단됩니다. 다만, 부산 서구 지역의 인구 감소 추세와 향후 인근 지역의 대규모 공급 예정 물량은 중장기적인 시장 변동성 요인으로 작용할 수 있습니다.
대상 매물의 제시가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 8,282만 원에서 5억 2,683만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 4억 9,782만 원에 근접하는 수준으로, 현재 시장 상황에서 가격 타당성이 양호하다고 판단됩니다. 제시가는 스펙트럼의 상위권에 속하지 않으며, 적정 범위 내에서 형성된 것으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.93㎡ ±5%) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 5월 거래의 경우 1.000, 2026년 4월 거래의 경우 0.999가 적용되어 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다. 모든 사례가 동일 단지, 동일 용도지역 내 거래이므로 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 4억 8,282만 원부터 5억 2,683만 원까지 분포합니다.
대신더샵 아파트는 준공 8년차의 신축급 단지로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 서대신역이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권으로 분류되며, 인근에 대신공원, GS25, 동아대학교병원, 더샵어린이집 등 생활 편의시설이 잘 조성되어 있어 실거주 가치가 양호합니다. 다만, 부산 서구 지역의 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 물량은 중장기적인 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
부산 서구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 전세 시장의 강세가 이어지고 있습니다. 이는 매매 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 인근 지역의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 또한, 지역 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 보합 또는 완만한 상승세를 예상하며, 공급 물량 추이에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
보류