매물 유형: 아파트
분석 번호: 2282
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 준공 5년차 신축급 아파트로 건물 상태가 양호하며, 인근에 다양한 개발 호재가 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 상황을 면밀히 관찰해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 어린이집 등 주거 편의성이 강점입니다.
제시된 매매가 2억 3,800만 원은 비교사례 대입 시 산출된 2억 3,015만 원에서 2억 3,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으나, 층수 및 향, 내부 상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(±5%)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 78.9437㎡가 2억 3,300만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 3,166만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 5월 5층 78.4924㎡가 2억 3,700만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 2억 3,699만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 3월 5층 78.9437㎡가 2억 3,200만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 3,015만 원으로 보정됩니다. 이들 사례는 모두 대상지와 동일한 단지, 유사한 층수, 최근 거래 시점을 가지고 있어 가격 판단에 매우 유효합니다.
대상 아파트는 준공 5년차 신축급으로 건물 상태가 양호하며, 단지 내 어린이집 등 주거 편의성이 좋습니다. 광양시의 매매수급동향이 상승세이고, 인구 유입이 소폭 증가하는 추세는 긍정적입니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 향후 1,301세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 광양시의 산업 발전 및 관광 인프라 확충에 따른 인구 유입이 투자 가치를 높일 수 있습니다.
준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 25년 이상 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.
광양시 아파트 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 월세가격지수는 상승세를 보이며 전세가율도 상승하고 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 광양제철 관련 산업 및 구봉산 관광단지 개발 등 지역 경제 활성화 요인이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 공급 리스크 관리가 중요합니다.
보류