매물 유형: 아파트
분석 번호: 2273
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 6년차의 신축급 아파트로, 단지 하드웨어 상태는 매우 양호합니다. 다만, 여수시의 전반적인 인구 감소 추세와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 비교적 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 1,196만 원 ~ 최고 4억 1,658만 원) 내에 위치하며, 상위권에 해당하는 가격입니다. 이는 최근 시장 동향과 단지의 신축급 컨디션, 그리고 13층이라는 선호도 높은 층수를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼의 중앙값인 3억 9,698만 원보다는 다소 높은 수준입니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상지와 층수, 면적, 시점 등이 매우 유사하여 신뢰도가 높습니다. #12, #13, #14 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 내 거래로 유의미한 참고가 가능합니다. 시점 보정 계수는 0.987로, 최근 거래 시점 대비 소폭 하락한 시장 상황이 반영되었습니다.
대성베르힐은 준공 6년차의 신축급 단지로, 쾌적한 주거 환경과 양호한 단지 하드웨어를 갖추고 있습니다. 인근에 문수 6공원, GS25, 시계대학병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 대성베르힐어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 그러나 여수시의 인구 감소 추세와 대규모 신규 아파트 공급 예정은 장기적인 투자 가치에 대한 주의를 요구합니다. 매매가 대비 전세가율이 높은 편이므로 갭투자를 고려한다면 전세 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 24년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
여수시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 여수 국가산업단지 개발, 해상풍력 기업 유치 등 지역 경제 활성화 호재는 긍정적인 요인입니다. 그러나 문수동의 인구 감소와 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 매매 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 실수요 기반을 바탕으로 한 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.
보류