매물 유형: 아파트
분석 번호: 2261
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 여수시 문수동에 위치한 17년차 아파트로, 매매가격지수가 하락세를 보이고 전세가율은 상승하는 등 시장 변동성이 존재합니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 비교사례 대비 제시가는 다소 높은 편으로 판단되므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,290만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래가치보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.
유사도 90점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 피오레 아파트 5층, 전용면적 128.4489㎡로, 2026년 1월에 3억 4,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 층구간(6층 vs 5층)이 인접하여 10점 감점되었으나, 동일 단지라는 점에서 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수 0.979를 적용하여 보정 후 평당가는 857만 원/평, 환산 총액은 3억 3,290만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 17년차로 재건축 가능성은 낮으나, 세대당 1.58대의 주차 공간과 299세대의 중규모 단지라는 점에서 실거주 편의성은 양호합니다. 주변에 여수한려초등학교 등 학교가 인접해 학군 접근성이 좋고, 공원 및 쇼핑 시설이 가까워 생활 인프라는 양호한 편입니다. 다만, 여수시 매매가격지수 하락세와 인구 감소 추세는 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 단지 전체의 동의와 사업성 확보가 필요하므로 단기적인 기대는 어렵습니다.
여수시 전반의 매매가격지수 하락과 인구 감소 추세는 장기적인 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 특히, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 높습니다. 다만, 여수 세계섬박람회, 해상풍력 기업 유치 등 지역 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수도 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 높은 수준이므로, 시장 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
보류