매물 유형: 아파트
분석 번호: 2254
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 4년차의 신축 아파트로, 여수시 웅천동 내에서도 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치하여 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 매매가격지수가 하락세이나 전세가격지수와 월세가격지수는 상승세로, 실수요 및 임대수요가 꾸준히 존재합니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,520만 원에서 3억 8,496만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 웅천 & 선소대교 & 소호동 뷰, 시스템 에어컨 5대, 중문 설치 등 매물의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보이며, 비교사례 중 상위권 범위에 해당합니다.
비교사례 14건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.84㎡~84.9596㎡)의 매물로, 유사도 점수가 90점~100점으로 매우 높습니다. 층구간에 따른 감점(10점)이 일부 사례에 적용되었으나, 전반적으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 사례들입니다. 최근 2026년 6월에 거래된 동일 단지 12층(3억 8,500만 원) 및 14층(3억 7,400만 원) 사례와 비교할 때, 대상 매물의 제시가 4억 원은 상위권에 해당합니다.
웅천더힐1단지는 준공 4년차의 신축 아파트로, 웅천동 내에서도 활발한 거래량을 보이는 우수한 입지에 위치해 있습니다. 시스템 에어컨, 중문, 조망 등 내부 옵션이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 투자 가치를 높이려면 가격 협상이 필요할 수 있습니다.
대상 매물은 준공 4년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 역시 신축 아파트임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.
여수시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세로 실수요는 꾸준합니다. 특히 웅천동은 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 입지적 강점은 유지될 것으로 보입니다. 그러나 향후 예정된 대규모 신규 공급 물량은 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 여수시의 해상풍력 산업 육성, 세계섬박람회 등 개발 호재가 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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