매물 유형: 아파트
분석 번호: 2248
종합 리스크 점수: 70점
순천왕지동롯데캐슬은 준공 17년차의 대단지 아파트로, 왕조1동의 꾸준한 인구 증가 추세와 함께 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 상승하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,687만 원에서 4억 7,664만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(128.777㎡ ~ 129.196㎡) 거래로, 유사도 점수 90~100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 대부분 2026년 1월에서 5월 사이에 거래되었으며, 층수 또한 대상 매물(13층)과 유사한 중층 위주로 구성되어 있습니다. 특히 15번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 사례들입니다. 이 사례들을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 4억 1,687만 원에서 4억 7,664만 원으로 산출되었습니다.
순천왕지동롯데캐슬은 1,161세대의 대단지 아파트로, 왕조1동의 꾸준한 인구 증가 추세와 함께 안정적인 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 순천왕운초등학교 등 학군이 인접해 있고, 왕운공원 등의 편의시설 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다. 전세가율이 82.07%로 높은 점은 갭투자 관점에서 매력적일 수 있으나, 동시에 역전세 위험도 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 단계는 아닌 것으로 보입니다.
순천시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향이 상승하고 있어 실수요는 견조할 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 순천그랜드파크자이, 순천 지에이그린웰 하이드원, 순천 한양립스 파크포레 등 약 1,935세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 지역 내 도로 확장 및 보전산지 해제 등의 개발 호재는 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승을 견인하기에는 제한적일 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 흐름 속에서 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류