매물 유형: 아파트
분석 번호: 2242
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 20년 된 단지로, 순천시 조례동 내 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치하고 있습니다. 최근 매매가격지수와 월세가격지수가 상승 추세이나, 매매가 대비 전세가 비율은 하락하고 있어 전세가율 리스크를 고려해야 합니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.
제시 매매가 4억 9,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,896만 원에서 4억 7,560만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 1번은 2026년 4월 14층 4억 3,000만 원에 거래된 동일 단지 매물로, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 4억 3,063만 원으로 환산되었습니다. 비교사례 2번은 2026년 3월 2층 4억 7,500만 원에 거래된 동일 단지 매물로, 시점 보정 계수 1.001을 적용하여 4억 7,560만 원으로 환산되었습니다. 비교사례 3번은 2026년 2월 4층 4억 2,800만 원에 거래된 동일 단지 매물로, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 4억 2,896만 원으로 환산되었습니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 아파트는 순천시 조례동 내 활발한 거래량을 보이는 지역에 위치하며, 중대형 단지 규모와 양호한 주차 여건을 갖추고 있습니다. 인근에 호수공원외식타운, CU, 근로복지공단 순천병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성과 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 20년 경과로 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
순천시의 매매가격지수와 월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 순천시의 인구 증가 추세와 다양한 지역 개발 사업 고시가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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