매물 유형: 아파트
분석 번호: 2241
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 32년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 순천시 해룡면 일대의 매매가격지수 및 월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 순천그랜드파크자이, 순천 지에이그린웰 하이드원 등 1,935세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 7,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6,910만 원에서 9,300만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단부에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 가격적인 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지인 우미2 아파트의 동일 평형(49.93㎡) 거래 건입니다. #1 사례는 2026년 2월 3층 거래로 보정 후 대입 총액은 7,918만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 7층 거래로 보정 후 대입 총액은 9,300만 원이며, 대상지 2층과의 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 6층 거래로 보정 후 대입 총액은 7,911만 원이며, 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. #4 사례는 2026년 4월 8층 거래로 보정 후 대입 총액은 6,910만 원이며, 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. #5 사례는 2026년 1월 15층 거래로 보정 후 대입 총액은 8,630만 원이며, 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. #6 사례는 2026년 1월 11층 거래로 보정 후 대입 총액은 7,626만 원이며, 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 비교사례들은 대부분 대상 매물과 층수 차이로 인해 감점되었으나, 동일 단지 및 평형으로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 세대당 주차대수가 2.04대로 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 양호합니다. 다만, 순천시 해룡면 일대의 인구는 감소 추세에 있어 장기적인 수요 측면에서는 주의가 필요합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 213.15%로 법정 상한 300% 대비 86.85%p의 용적률 갭이 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 재건축 추진은 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 단지 내 재건축 추진위원회 활동 여부 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.
순천시의 매매가격지수 및 월세가격지수가 상승하고 매매수급동향도 긍정적이지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 단기적으로 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것으로 보이며, 재건축이 성공적으로 진행될 경우 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 하단부에 위치하여 가격적인 메리트가 있으나, 신규 공급 물량과 인구 감소 추세를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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