매물 유형: 아파트
분석 번호: 2222
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물인 순천금호어울림더파크2차는 준공 4년차의 신축급 아파트로, 단지 내 피트니스, 주민공동시설 등 우수한 커뮤니티 시설을 갖추고 있으며 강청 수변공원과 연계된 쾌적한 주거 환경이 강점입니다. 순천시 서면 지역은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이며 매매수급동향도 상승세를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근 1,935세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 단기적인 영향을 미 줄 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,670만 원에서 3억 4,583만 원 사이의 가치 스펙트럼 중앙값인 3억 3,276만 원과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 적정한 가격대로 판단됩니다.
비교사례 4건 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 3억 2,600만 원(보정 후 3억 2,649만 원), #2 사례는 2026년 2월 7층 거래로 3억 1,600만 원(보정 후 3억 1,670만 원), #3 사례는 2026년 1월 9층 거래로 3억 4,400만 원(보정 후 3억 4,583만 원), #4 사례는 2026년 1월 3층 거래로 3억 3,100만 원(보정 후 3억 3,276만 원)입니다. 대상 매물은 11층으로 #4 사례 대비 층구간 감점이 있었으나, 전반적으로 유사한 조건의 거래 사례들입니다. 시점 보정 계수는 1.002~1.004로 최근 시장 변동이 가격에 미미하게 반영되었습니다.
순천금호어울림더파크2차는 신축급 아파트로 우수한 단지 시설과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 서면 지역의 꾸준한 인구 증가와 안정적인 매매 시장 동향은 긍정적인 투자 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있으므로 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
준공 4년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 고려할 시점이 아닙니다.
순천시의 다양한 도시계획 사업(도로 개설, 공원 조성 등)은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. 특히 보전산지 지정 해제는 향후 개발 압력을 높일 수 있는 요인입니다. 그러나 순천그랜드파크자이, 순천 지에이그린웰 하이드원, 순천 한양립스 파크포레 등 1,935세대의 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 공급 부담을 주어 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 따라서 중장기적으로는 긍정적인 전망이나, 단기적으로는 공급 물량 소화 여부에 따라 시장 변동성이 있을 수 있습니다.
매수