매물 유형: 아파트
분석 번호: 2200
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 준공 24년차 아파트로 재건축 연한까지 6년이 남아있어 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 주시해야 합니다. 매매수급동향 및 월세수급동향은 상승세이나 전세수급동향은 하락세이며, 인근에 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 2억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 스펙트럼 최저 1억 6,738만 원에서 최고 1억 9,925만 원 사이의 가치 범위 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 최고가와 유사한 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 15층 거래로 1억 9,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 9,899만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 6층 거래로 1억 9,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 9,925만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 8층 거래로 1억 6,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 6,819만 원으로 대입되었습니다. #4와 #5 사례는 층구간 감점에도 불구하고 유사도가 높아 신뢰할 수 있는 비교군입니다. 이들 사례는 모두 대상지와 동일한 '제2종일반주거지역'에 위치합니다.
광명샤인빌은 목포시 석현동에 위치하며, 석현동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 인근에 초등학교 및 공원, 쇼핑 시설이 위치하여 주거 편의성이 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 1대 미만인 점과 준공 24년차라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 매매수급동향이 상승세이나, 인근 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둔 투자를 고려할 수 있습니다.
대상 매물은 준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축이 불가하며, 향후 6년 내에 재건축 추진 여부가 결정될 수 있습니다. 용적률 정보가 미등록되어 있어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 향후 재건축 추진 시 사업성 분석을 위한 추가적인 검토가 필요합니다.
목포시 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 월세 시장의 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. '데이터센터·해상풍력' 관련 뉴스 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량과 주차 여건, 건물 노후도 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 시장 변화에 따른 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다.
보류