매물 유형: 아파트
분석 번호: 2161
종합 리스크 점수: 63점
송파파크데일1단지 아파트는 준공 15년차로 비교적 양호한 연식을 가지고 있으며, 인근에 마천역이 위치하여 교통 접근성이 보통 수준입니다. 최근 송파구 아파트 매매가격지수 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이며 시장 수요가 견조한 편입니다. 다만, 인근에 2,692세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 층수 및 상세 조건을 고려한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시가 13억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 2,860만 원에서 13억 9,629만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히, 4건의 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 유사도 100점인 사례 #1의 보정 후 대입 총액 13억 9,629만 원과 유사한 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수(5층)를 고려할 때, 시장에서 형성된 가격 범위 내에 있으나 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84㎡대) 거래로, 대상 매물과의 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 3월 4층 거래로 유사도 100점이며, 보정 후 대입 총액은 13억 9,629만 원입니다. #2, #3, #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 있으나, 각각 12억 2,860만 원, 13억 9,106만 원, 12억 8,555만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 토지 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수(1.014~1.016)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
송파파크데일1단지는 812세대 규모의 중형 단지로, 세대당 1.1대의 주차 공간을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다. 마천역(5호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 교통 접근성이 보통 수준입니다. 주변에 도담어린이공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 열린마음어린이집 등 교육 시설도 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 송파구는 전반적으로 주택 수요가 높은 지역으로, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 마천1동의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 모니터링이 필요합니다.
대상 아파트는 2011년 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 구조 등을 고려하여 검토해 볼 수 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
송파구는 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 지속적인 개발 호재와 함께 주택 시장의 견조한 흐름이 예상됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승, 수요 우위의 수급동향은 긍정적인 신호입니다. 다만, 잠실르엘 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 송파구의 재건축 및 재개발 사업 진행 상황과 거시경제 지표 변화에 따라 시세 변동이 있을 수 있으나, 현재로서는 안정적인 가치 유지가 전망됩니다.
매수 보류