전라남도 담양군 담양읍 죽향대로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2146

종합 리스크 점수: 72점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로, 담양읍 내에서도 비교적 높은 매매가와 거래량을 보이는 남양휴튼센트럴파크 단지에 위치하고 있습니다. 인근에 담양 보건소 건립, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 다만, 담양삼만 통합공공임대 일자리연계형 지원주택 94세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 1년차 신축 아파트로 재건축 연한까지 여유가 많으며, 인근 지역 개발행위허가 제한 해제 및 보건소 건립, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 1년차 신축 아파트로, 사진상 외관 상태는 매우 양호할 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 1년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 576만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 반영된 가격으로 볼 수 있으며, 최근 동일 단지 유사 면적의 실거래가 3억 9,300만 원(2026년 5월, 13층, 84.9886㎡)과 비교 시 전용면적 차이를 고려하더라도 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 담양읍 백동리 남양휴튼센트럴파크 10층, 전용면적 107.8485㎡ 매물로 2026년 2월 5억 500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,548만 원이며, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 보정 후 평당가는 1,550만 원, 환산 총액은 5억 577만 원으로 산출되었습니다. 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수가 100점이며 신뢰도가 높습니다.

심층 분석

대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높고, 담양읍 내 주요 시설(교육청, 터미널) 및 상권 접근성이 우수하여 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시가가 비교사례 비준가 대비 높은 수준이므로 투자 시 가격 적정성 검토가 필요합니다. 담양군 인구는 정체 상태이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.

준공 1년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 29년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다.

담양군 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 미분양 물량 감소와 인근 개발 호재(보건소 건립, 도로 개설 등)는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 94세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있어 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 내부 상태(벽지, 바닥, 천장 누수 흔적, 곰팡이 등)를 반드시 현장 확인해야 합니다.
주변 상권의 실제 활성도와 교육청, 터미널까지의 도보 이동 시간을 확인하여 사용자 제시 특이사항의 사실 여부를 검증해야 합니다.
정확한 동·호수 배치 및 향(남동향)에 따른 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상 지출을 파악해야 합니다.
세대당 1.52대의 주차대수에도 불구하고 실제 주차 공간의 여유 여부를 확인해야 합니다.
향후 분양 예정인 담양삼만 통합공공임대 일자리연계형 지원주택(94세대)의 구체적인 분양 시점과 조건이 대상 매물에 미칠 영향을 추가적으로 분석해야 합니다.

최종 판정

보류