전북특별자치도 전주시 덕진구 거북바우1길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 2129

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 8년차의 신축급 단지로 내부 상태가 양호하며 중층에 위치하여 실거주 매력이 높습니다. 전주시의 전반적인 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 보합세를 유지하고 있어 안정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 1,406세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 전주시의 도시정비 기본계획 변경 추진 및 방산혁신클러스터 선정 등 개발 호재가 있으나, 대상지는 직접적인 영향권 밖이며, 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 제시된 정보에 따르면 '신축급 8년차 아파트로 내부 상태 깔끔합니다'라고 명시되어 있어 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 사진 정보는 제공되지 않아 외관 상태는 직접 확인할 필요가 있습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 4.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 6건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — KTX전주역클래시아더스카이아파트 상가동 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.6% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,999만 원에서 3억 4,500만 원 사이의 가치 스펙트럼을 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 매물 대비 다소 높은 가격으로, 매도인이 내부 상태의 깔끔함이나 입주 날짜 협의 가능 등의 특이사항에 대한 가치를 반영한 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 금암동 천년이지움 단지의 84.97㎡, 10층 매물로 2026년 5월 3억 4,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상지에 대입 시 3억 3,999만 원의 가치로 보정되었습니다. #2 비교사례 또한 금암동 천년이지움 단지의 84.97㎡, 10층 매물로 2026년 5월 3억 4,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상지에 대입 시 3억 4,500만 원의 가치로 보정되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다.

심층 분석

천년이지움은 8년차 신축급 아파트로 주거 쾌적성이 높고, 전주시의 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있어 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 주변에 주인공원, GS25, PC종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 샛별재능어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 지하철역은 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.

준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.

전주시의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 전세수급동향도 상승세를 보여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 전주시의 도시정비 기본계획 변경 및 방산혁신클러스터 선정 등 장기적인 지역 개발 호재는 있으나, 대상지에 직접적인 영향은 제한적입니다. 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량(1,406세대)은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으므로, 단기적으로는 가격 상승폭이 제한될 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발과 함께 꾸준한 가치 유지가 예상되나, 급격한 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 내부 상태가 광고 문구처럼 '깔끔한지' 직접 방문하여 확인하고, 특히 누수 흔적이나 곰팡이 여부를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
중층 매물인 만큼 층간 소음 및 외부 소음 여부를 다양한 시간대에 방문하여 확인하는 것이 좋습니다.
세대당 주차대수가 1.08대이므로, 실제 주차 공간의 여유로움과 주차 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.
관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 등을 점검해야 합니다.
입주 날짜 협의 가능 여부 및 구체적인 일정 조율 가능성을 매도인 측과 명확히 확인해야 합니다.
단지 주변의 실제 유동인구 활성도와 생활 편의시설 접근성(도보 거리 등)을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류