매물 유형: 아파트
분석 번호: 2128
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 41년 경과된 노후 단지로 재건축 가능성이 높아 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 방이역 역세권 입지와 인근 개발 호재가 긍정적인 영향을 미치고 있으나, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 향후 공급 예정 물량과 시장 동향을 지속적으로 주시해야 합니다.
제시된 매매가 28억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 24억 6,000만 원에서 25억 9,904만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 2억 5,000만 원에서 3억 9,000만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가보다도 높은 가격으로, 미래 재건축 기대감 등이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.
비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 1개월 전 거래된 동일 9층 매물로, 전용면적 평당가 6,408만 원에 24억 6,000만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 2개월 전 거래된 7층 매물로, 전용면적 평당가 6,681만 원에 25억 6,466만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 5개월 전 거래된 7층 매물로, 전용면적 평당가 6,771만 원에 25억 9,904만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 2026년 5월 1개월 전 거래된 4층 매물로, 전용면적 평당가 6,591만 원에 25억 2,999만 원으로 보정되었으며, 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.014가 적용되었습니다.
대상 아파트는 방이역(5호선) 도보 7분 거리의 역세권에 위치하며, 41년 경과된 재건축 연한 도달 단지로 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 재건축 사업 활성화 소식은 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시된 가격이 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 41년으로 재건축 연한에 도달했으며, '개발 잠재력: 높음'으로 평가됩니다. 최근 송파구 내 재건축 사업이 활발하게 논의되고 있어 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 사업성 판단은 어렵지만, 향후 재건축 진행 시 상당한 개발이익을 기대할 수 있습니다.
송파구는 매매 및 전세 시장 모두 수요 우위를 보이는 상승장입니다. 대상 단지는 재건축 기대감이 높은 노후 단지로, 장기적인 관점에서 미래 성장 잠재력이 우수합니다. 다만, 예정된 신규 공급 물량과 거시경제 변동성, 그리고 현재 제시된 가격의 적정성 여부를 고려한 신중한 투자가 요구됩니다.
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