매물 유형: 아파트
분석 번호: 2117
종합 리스크 점수: 80점
대상 매물인 송파파인타운3단지는 송파구 장지동에 위치하며, 준공 18년차 아파트입니다. 인근 지역의 활발한 재건축 및 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 매매수급동향 및 전세수급동향 모두 상승세를 보여 시장 분위기가 우수합니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 17억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 17억 3,444만 원 ~ 최고 19억 2,033만 원)의 중간 범위에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 단지 고층 거래가 18억 3,107만 원(17층, 2026.5)으로 형성되어 있어, 대상 매물의 층수에 따라 가격 타당성이 달라질 수 있습니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 단지인 송파파인타운3단지의 동일 면적대 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래들입니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 보정 후 대입 총액은 17억 3,444만 원에서 19억 2,033만 원 사이로 나타났습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 17층 매물(#1)은 18억 3,107만 원으로, 대상 매물의 제시가와 유사한 수준입니다.
송파파인타운3단지는 장지역과 문정역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 장지공원유아숲체험원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 송파구 내 활발한 재건축 및 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)에는 약 12년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 의견 수렴 및 사업성 검토가 필요하며, 현재 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
송파구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우세를 나타내고 있어 단기적인 가격 상승 여력은 충분해 보입니다. 장기적으로는 송파구 내 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 예정된 신규 공급 물량에 대한 시장의 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
매수